Mancato rilascio del certificato di agibilità dell’immobile: la carenza formale non incide sulla commerciabilità del bene

In materia di vendita immobiliare, qualora il difetto del rilascio del certificato di agibilità sia riconducibile ad una carenza meramente formale, ossia alla mancata attivazione della pratica amministrativa diretta ad ottenerne il rilascio, e non già a carenze di natura sostanziale, strutturali e funzionali (sanabili o insanabili) – ossia alla mancanza dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza o inerenti al risparmio energetico –, allora, l’inadempimento imputabile al venditore – consistente nell’omissione dell’obbligo di rilasciare il relativo documento – non incide sulla commerciabilità del bene (in senso proprio), bensì sulla sola necessità di doverne curare la pratica, con l’esborso dei relativi oneri.
Questo il principio fissato dai giudici (ordinanza numero 10449 del 22 aprile 2025 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso relativo ad una compravendita immobiliare – tra la società venditrice e il compratore privato – viziata dalla mancata disponibilità del certificato di agibilità del bene.
Per i giudici di merito, innanzitutto, è evidente l’inadempimento della società, obbligata a risarcire il compratore versandogli 28mila euro. In sostanza, pacifica tra le parti, in questa vicenda, la mancata consegna del certificato di abitabilità al momento della vendita, viene ribadito l’obbligo di consegna di tale certificato, al momento della vendita immobiliare, obbligo che ricade sul venditore, attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la cosa all’uso contrattualmente previsto. Nel caso specifico, l’inadempimento di tale obbligazione ha provocato, secondo i giudici di merito, un danno emergente, avendo costretto l’acquirente a provvedere in proprio, oltre che a ritenere l’immobile per un valore di scambio inferiore a quello previsto al momento della sottoscrizione del contratto. Irrilevante, secondo i giudici, il fatto che il bene sia stato rivenduto. Inoltre, il compratore si è dovuto comunque onerare di tutta l’attività necessaria ad ottenere il certificato di abitabilità in origine mancante, sicché non è venuto meno l’inadempimento del venditore, né il nesso causale tra la condotta della società e il danno accertato subito dal compratore.
Opposta la prospettiva tracciata dai magistrati di Cassazione, i quali precisano che il cespite ha un’oggettiva attitudine a soddisfare le aspettative dell’acquirente ma difetta l’espletamento della pratica amministrativa atta al conseguimento del documento relativo all’agibilità, allo scopo di consentire al medesimo acquirente di rendere commerciabile il cespite acquistato oppure di renderlo maggiormente appetibile sul mercato. Ciò detto, siffatta deficienza attiene ad un aspetto meramente formale e non influisce, per definizione, sulla funzione economico-sociale della res alienata, la cui identità, sul piano statico e dinamico, corrisponde esattamente all’oggetto della pattuizione.
In generale, comunque, Codice Civile alla mano, il venditore deve consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta, obbligo ex lege tra cui rientra anche quello relativo alla consegna del certificato di agibilità. Tuttavia, in tema di vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente l’ipotesi di vendita di aliud pro alio, qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, l’ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili, ovvero l’ipotesi dell’inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa.
Sulla carta, quindi, a fronte di un difetto meramente formale, è da escludere l’ipotesi del grave inadempimento, salvo che il venditore (o il promittente alienante) abbia espressamente garantito il rilascio della certificazione di agibilità, assicurando la piena regolarità della struttura e la consegna della relativa documentazione. Più logico parlare di inadempimento per inesattezza giuridica della prestazione, benché, in concreto, di scarsa importanza.
Pertanto, a fronte di detta carenza documentale, può essere proposta domanda di esatto adempimento, sempreché l’acquirente non ne fosse a conoscenza e, di conseguenza, non l’abbia espressamente accettata. Solo in simile evenienza sussisteranno gli estremi per riconoscere al compratore il risarcimento dei danni.