Riconosciuta l’impossibilità dell’esecuzione del contratto per effetto della scelta di entrambi i contraenti

In presenza di reciproche domande di risoluzione contrattuale fondate da ciascuna parte sugli inadempimenti dell’altra, il giudice che accerti l’inesistenza di singoli specifici addebiti, non potendo pronunciare la risoluzione per colpa di una parte, deve dare atto dell’impossibilità dell’esecuzione del contratto per effetto della scelta di entrambi i contraenti e pronunciare, comunque, la risoluzione del contratto, essendo le due contrapposte manifestazioni di volontà dirette all’identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale.
Questo il principio fissato dai giudici (sentenza numero 16917 del 29 maggio 2026 della Cassazione), i quali, chiamati a prendere in esame il contenzioso relativo alla cessione di un appartamento, aggiungono che, in tema di contratto preliminare di vendita immobiliare, la risoluzione, in ragione della proposizione di reciproche domande di risoluzione per inadempimento contrattuale, poi respinte dal giudice, decorre dal momento dell’introduzione dell’ultima domanda, dovendosi ritenere il requisito della forma scritta rispettato in ragione della presentazione di tali domande con le modalità previste in ambito processuale.
Confermata in Cassazione la valutazione compiuta in Appello, valutazione che ha portato alla conferma della risoluzione del contratto preliminare, con esclusione di ogni pur minima colpa delle parti.
Legittimamente, quindi, è stato dichiarato risolto il contratto, nella vicenda in esame, una volta accertato che la causa della risoluzione non è stata l’inadempimento delle parti, pur in presenza di due contrapposte domande – non accolte – di risoluzione per inadempimento.
Ciò detto, l’esclusione del verificarsi di una risoluzione per inadempimento non può condurre, precisano i giudici di Cassazione, al rigetto della domanda di pagamento di una somma parametrata all’importo dei canoni di locazione. Nello specifico, nella vicenda in esame, al momento dell’avvenuta risoluzione del contratto (per causa diversa dall’inadempimento delle parti) era sorto l’obbligo del promissario acquirente di restituire al proprietario la res. Il ritardo, ingiustificato, nell’eseguire tale obbligo non può non comportare il sorgere di un autonomo diritto risarcitorio, conseguente al mancato adempimento degli obblighi restitutori nati dall’avvenuta risoluzione.
Per quanto concerne la decorrenza del diritto risarcitorio, la risoluzione del contratto per mutuo dissenso costituisce un caso di ritrattazione bilaterale del contratto con la conclusione di un nuovo negozio uguale e contrario a quello da risolvere. L’efficacia della risoluzione per mutuo dissenso, come avviene normalmente per ogni contratto, decorre ex nunc. Nei contratti ad esecuzione continuata o periodica la risoluzione per mutuo dissenso non pregiudica le prestazioni già eseguite. Più precisamente, l’efficacia del negozio di risoluzione per mutuo dissenso non può decorrere da un momento successivo alla sua stipulazione, attribuendo così efficacia ultrattiva al precedente contratto, in quanto ciò contraddirebbe l’essenza del negozio solutorio e la natura degli interessi che, in riferimento alla sua causa, esso è destinato a soddisfare. Se ne ricava che gli effetti restitutori della risoluzione in esame non possono partire dalla stipulazione dell’originario preliminare, ma neppure dal passaggio in giudicato della sentenza che l’ha dichiarata. Il momento rilevante, in realtà, è quello del verificarsi dell’incontro delle volontà che ha condotto alla risoluzione.