Tabelle millesimali: come e quando sono possibili revisione e modificazione

In materia di revisione e modificazione delle tabelle millesimali, qualora i condòmini, nell’esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto dal Codice Civile, dando vita ad una diversa convenzione, la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione.
Questo il principio applicato dai giudici (sentenza numero 4827 del 3 marzo 2026 della Cassazione) a chiusura del contenzioso sorto in uno stabile in provincia di Imperia.
A dare il ‘la’ alla querelle giudiziaria è una donna che, da proprietaria di un appartamento parte di un edificio, propone nei confronti degli altri condòmini domanda di revisione delle tabelle millesimali allegate al regolamento del condominio.
Nello specifico, ella sostiene che gli immobili di due distinti condòmini hanno avuto un incremento della superficie originaria, avendo annesso le sovrastanti soffitte, trasformate da locale tecnico e di sgombero in locali abitati (e abitabili), e aggiunge poi che l’immobile di proprietà di un altro condòmino, e di pari superficie di quello di sua proprietà e con accesso dall’androne condominiale, ha nella tabella dei millesimi relativi alle scale valore inferiore a quello di sua proprietà, che invece non ha accesso dall’androne condominiale.
Per i giudici di merito va accolta la domanda di revisione delle tabelle millesimali. Di conseguenza, la nuova tabella generale dei millesimi (tabella A) e la nuova tabella dei millesimi della scala (tabella B) sono rispettivamente quelle inserite nella relazione depositata dal consulente tecnico d’ufficio.
Questa decisione viene ‘sigillata’ dai magistrati di Cassazione, i quali partono da un punto fermo: in materia di revisione e modificazione delle tabelle millesimali, qualora i condòmini, nell’esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto dal Codice Civile, la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione, che attribuisce rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell’edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Ove, invece, tramite l’approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell’unico originario proprietario e l’accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l’accordo unanime di tutti i condòmini), i condòmini stessi intendano non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima), la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l’errore il quale giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l’errore di vizio del consenso, ma consiste, per l’appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito.
Tornando alla vicenda in esame, i condòmini che si sono opposti alla revisione si sono limitati a sostenere la natura contrattuale del regolamento, ma non hanno dedotto di avere espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto dal Codice Civile, e quindi trova applicazione la revisione.